七个步骤，轻松搞定纽约买房
在纽约买房子过程复杂，手续繁琐。如果买二手房，通过现金结算，从签合同到交房最快大约30天。可是一旦涉及贷款，整个过程可以有2-3个月之久。如果通过贷款购买期房，周期更长，变数更多。作为买家，在买房初期就熟悉整个买房的流程，做好前期准备工作。
1、贷款预批——1-3日
如果您需要贷款，强烈建议您一定要在一开始拿贷款的预批信（pre-approval letter）。贷款公司或银行会结合你的报税纪录、收入、信用分及其它资产等情况来考量你可以承担的每月还款额是多少，决定您能承担的贷款总额。
您可能会问为什么没开始看房就要先处理贷款？主要有3个这么做的原因。
明确自己实际能负担的预算，看房才不会浪费时间
手拿预批信，您的经纪人和买房经纪人都会把您看作更有诚意的买家
在议价时也会处于主动有利的地位。一旦谈妥价格，缩短签约手续时间，降低被人捷足先登的可能性。
2、看房——短则几日，长则数月
和您的经纪人沟通，确定几个可能的看房方向。列一张自己所有想要的关于理想房屋的条件清单。Jill建议您将条件分成两半，一半是必须拥有的条件，另一半是希望拥有的条件。在看房的过程中，可能需要作出取舍，甚至重新考量条件。一个经验丰富的经纪人，能通过与您的沟通，帮助您调整策略。纽约购房经纪费用由卖方支付，买方经纪人提供的专业指导等服务对买家来说均是免费的。
3、出价——短至1日，长则数周
看到中意房子，经纪人会帮忙填写买房出价合约意向书。除了帮您讨价还价外，经纪人还会对合同上的重要条款为您的权利作出争取。这其中包括成交日期、成交方式、如果贷款不能最终批复买家有没有权益退出合同等等。
出价时，还需向卖家提供一张财产证明（financial statement），基本写明用于买房的资金、其他的资产和负债情况。这点在购买co-op时尤其重要。除了大楼本身需要核实买家的整体资产状况，也就是这张表迟早要填以外。提供财产证明能够帮助卖家了解买家是否具备购买此大楼的条件，避免后期浪费时间。考量买家的资质也是卖家挑选买家时的重要考量因素，很多时候甚至超过出价本身。
4、签约——般为1-2周
价格被接受（accepted offer）后，买卖双方的律师在收到经纪人起草的Deal Sheet后，将对合同进行协商。买房律师还会对大楼的楼书（offering plan），财务报表（financials）等大楼文件进行尽职检查（Due Dilligence)帮助买家全面的了解大楼的运作情况和经济状态。这个过程非常重要，比如买家都很关心的大楼收取的管理费都怎么花了，大楼在近期有没有预计会调涨管理费，或是有大型的开销即将开始，需要像业主收取额外的维修费用（assessments），这些都能通过尽检了解到。签署合同的同时，买方一般支付房屋总价10%的房款作为定金。这笔钱通常会送至卖方律师放入第三方保管账户（escrow account）内。如果买家无正当理由（产权有问题、贷款没批等）单方退出合同，将会失去这笔定金。
5、贷款银行确定发放贷款——30-90日
如非现金交易，在合同生效后，买家立即需要开始找银行或贷款公司，展开贷款申请。（如果购买新开发楼房则可以等到开发商发出过户通知后再申请贷款）这时候有些买家会同时选择与几家银行洽谈，选择条件和利率相对最优的一家。贷款公司或银行会请估价师给房屋估价（Appraisal）。
6、Condo/Coop管理会申请——1-6周
无论购买的是Condo或者Coop，需向管理委员会（Board）提出购买申请并准备board package。不同管理会有不同要求，所提交的是买方的财政、信用、工作情况。例如资金与财产证明表（Financial Statement）、税单、工作证明、私人推荐信等等。Condo的委员会享有在同等条件下有优先购买的权利（first right of refusal)，即管理会可以拒绝买家的申请，但是一般情况下会给予批准。委员会保留这项权利主要是防止有人故意以低于市价的价格将房屋转手，而损害到楼内其他房屋的估值。Condo管理会一般不会要求面试。Co-op无论从材料要求、审批过程及面试都严多了。Co-op可以拒绝买家申请，并且无需提供解释。面试一般30分钟到1小时。正如工作或生意上的正式会面一样，买家要认真对待，留个好印象。您的经纪人会协助完成包括材料到面试准备的所有流程。
7、过户（Closing）——1-3小时
当收到管理委员会的批准后，双方律师将协调各方确认过户时间。经纪人会带着买方在过户前24小时再次查看房屋（final walk-through），以确定自上次看房到现在房屋没有变化及损坏。过户当日买家需带好自己有效身份证明及现金支票以付清剩余房款和房屋过户费。签署所有文件后，一手交支票，一手收钥匙。买方即成为新的屋主。
买房过户费如何计算？
纽约买房的手续费相对其他地区高上不少，买房前了解清楚都有哪些费用，留足过户费，能帮助到买房人更好的做好买房计划。
通常Jill都会告诉客户预算买价的3%到4%，在有贷款的情况下则留足4%到5%过户费用。
以下是基本的过户费用以供参考：
豪宅税（mansion tax） ：房价超过一百万的需缴付买价的1%
买方律师费 （buyer’s attorney）：$2,500美元至$3,000美元
物业费和房产税 （common charge & property tax）：按比例分配（一般卖方预付季度房产税）
产权登记费（recording fee）：$250
房屋保险（title insurance）：根据大楼和银行的要求，一般在每年$600美元到$1,200美元。房价越高保险费越贵
大楼申请费 （application fee）：$500-$1500不等，根据大楼
只限于新房的过户费：
卖方律师费 （seller’s attorney)：$2,500美元至$3,500美元
物业管理周转基金(capital contribution)：一般是2个月的物业费
物业管理员的住所(super’s apartment)：以房子对大楼公共设施的百分点来计算。有些大楼并没有供住所给物业管理经理
物业移交税(transfer tax)：纽约州-房价的0.4%，纽约市-房价的1.425%
这些费用会出现在有贷款的情况下：
贷款申请费、手续费和审核费：$1,000 至$2,000美元
物业产权保险(title insurance)：大约$4美元/每$1,000的房价
房贷产权保险(mortgage insurance)：大约$1美元/每$1,000的贷款总额
纽约州房贷登记费(NYC mortgage tax)：如果贷款低于50万为1.8%，贷款超过50万为1.925%
产权搜索费(title search)：大约$4500美元
估价费（appraisel fee）：$300到$1500不等，根据房价
银行律师费（Bank Attorney）: $650-$750
银行杂费（bank fee）：$350-$750
虽然纽约过户的费用高昂，但是在房市有利于买家时，开发商也愿意承担一部分的费用。聘请有经验和资源的房产经纪人，不但可以清晰的为你做预算，而且还可以为你革除一些费用。Jill所在的公司作为纽约最大的经纪公司，代理很多新开发楼盘，您看中的房子很有可能就是我们公司代理，或者最近刚刚帮助买家客户出过价的楼盘。这时候Jill就可以通过内部的消息，帮您”探探开发商的底“，拿到更好的折扣。
纽约房产类型及买房注意事项
纽约作为一个古老的城市，这里房地产的产权结构也相对复杂。究竟什么样的房产类型适合外国买家投资或者自住，买卖不同类型房产又该注意些什么？
纽约的房产类型主要分为合作公寓（Co-op）、产权公寓（Condo又称康斗）、联排别墅 （Townhouse）和独立屋（House）。按照趋于划分如下，
曼哈顿：75%的住宅为合作公寓，20%为共有公寓，联排别墅比例在2-3%，这里没有独立屋。
布鲁克林：靠近曼哈顿的地区多condo和co-op，越往布鲁克林内部联排别墅和独立屋越多。
皇后区：和布鲁克林情况类似
合作公寓Co-op
Courtesy of Douglas Elliman
Co-op是cooperative的简称，及合作公寓。这类房产以以下几个特色：
不拥有产权（deed),拥有股权（share）
购买这类房产，并不是直接购买了公寓单元的产权。而是相当于整座大楼是一个公司，您买了公司的股份（share），成为了股东（shareholder），公司将大楼中的这一间提供给你住（sublet），所以不同于其他产权形式，您过户后获得是将是股份证明书（stock certificate）。
购买时需要出示所有的资产证明并经过大楼面试
因为类似于成为股东，当然需要股东大会的首肯。所以在购买时要向大楼委员会出具个人所有的资产证明。您在购买的时候需要大楼选举出来的管理委员会面试通过才能购买，委员会如果认为买家不适合成为这个社群的一员，可以不给出理由但是否决销售。这种类似加入私人俱乐部一样的购买方式使得买卖出租都很不灵活，一般并不推荐给投资人士，尤其是材料相对复杂的国际人士。因为可能兜兜转转几个月，花费了大量的时间和买家讨价还价，再到准备材料，同时还丧失了买其他房产的机会，如果最后委员会不批准，就是竹篮打水一场空。
（少数co-op有灵活的买卖条件，属于特例，在这里就不具体讨论啦。如果您感兴趣可以联系我。）
出租转卖不灵活
这类房产在出租上一般也不太灵活，除了大楼每月要收取一定金额的出租费用（sublet fee)以外，租客需要面试等手续，并且很多大楼规定必须自住多少年，出租不得超过多少年等等规定。
手续费低，房价相比产权公寓低
说了这么多，您肯定会想，这么麻烦的房子为什么有人会买呢？购买co-op最大的好处莫过于过户费低和房价相对便宜了。因为不是转卖产权，不需要支付产权保险和（title insurance）以及贷款税（mortgage tax）这两项购买产权公寓时手续费中的大头。
2. 产权公寓（condo)
Condo也因为谐音，被叫做康斗。这类房产拥有产权（deed），可以自住也可以出租。大楼委员会有一个申报的流程要走，但相对co-op灵活很多。无论您在美国有没有绿卡、工作签证、还是完全的外籍人士均可以购买这类房产。
Condo也是纽约最受欢迎的户型，占到纽约公寓的比例约20-30%。
3. 联排别墅（Townhouse)
联排别墅在曼哈顿很不普遍，大约占房产总比例的2-3%。联排别墅可以自由买卖出租，拥有产权。一般价格在几百万到几千万美金不等。很多知名人士偏爱这类住宅，因为它更具有私密性，不像大楼需要跟很多其他住客共享公共区域。联排别墅不需要支付管理费用给大楼，但并不意味着管理这样的物业成本就低。因为您需要自己负责从内到外的管理修缮，比如屋顶、锅炉、后院除草铲雪等等，如果不熟悉流程，花钱不少，也很麻烦，很多人会选择雇佣正规的管理公司打理。
不论您是购买哪种物业，如果需要后续的出租管理业务,Jill所在的公司都有专业的人员为您提供一条龙服务。
如果您有任何关于纽约房地产的问题，欢迎加我的微信jill_0527咨询。您也可以打我的电话917—689-3839。