如何计算投资回报率 外国投资客误区分析
纽约是一个国际化的房产市场，再加上美元作为强劲货币的优势，这里的房地产以低风险，高回报受到全球追求财富保值升值的高净值收入人群的追捧。然而，房地产是一个区域化特性明显的投资方式，很多在其他市场的成功经验并不能全数照搬。今天Jill就跟大家总结了一些在我工作中看到外国投资客在纽约投资房地产的误区，帮助大家少走弯路，最大化投资收益。
明确购房目的
The XI
Jill觉得最重要的一点就是要明确个人的购房目的。有时候会听到客人说我想在纽约买个房，地理位置要好，租金收益要高，房产潜在升值空间大，过几年也考虑自住。这听上去是个非常完美的方案，但实际上这样完美的房子存在的几率非常低。更多时候需要买家明确买房的主要目的，抓大放小。如果自住，更多考虑个人需求；如果投资，更多考虑投资收益，少掺杂情感因素。
明确投资手段和周期
Madison Square Tower
在考虑投资性购房时，还需要明确的是投资的手段和周期。投资手段分为主动性和被动性两种。主动性指买相对老旧的房产翻新后出租或者卖出。由于这当中需要对当地房产的深度了解以及花费更多时间，Jill不太推荐首次在美国购房的外国投资人涉足。被动性投资就是买相对新，可以直接拎包入住的房产，追求追求短期的租金回报率（cap rate），或是长线的房产增值。一般情况下，短期租金回报率较高的地区，房产增值相对平稳或者投资风险较高（不绝对，但值得参考。）
租金回报率(cap rate)=(月租金-管理费-地税)x12/房价
纽约并不是炒房的天堂
160 Leroy Street
时不时有客户问Jill，打算在纽约投资一个房产，3-5年左右卖掉。这种短线炒房的投资方式在纽约并不是完全不可行，过去10年间，不少上升期的社区最达到了平均年回报率10-20%的可观收益，但这很多时候得益于2008年次贷危机后房价低，过去10年美国经济复苏迅速的原因。纽约的持房成本较高($2-$3/平方尺)，买卖手续费高（买房约3-4%,卖房约8-10%）。选择好的地理位置，方便的交通、有品质的楼盘长期持有，是在纽约这样一个安全的投资港湾实现财富保值增值的更佳选择。
法律法规复杂，需要当地团队
纽约州和纽约市的房产法律、产权结构非常复杂，如果不是精通当地房产的人士很容易在交易过程中由于不熟悉纽约的特殊性而犯错误或者造成延迟，最终这都损害了买房卖房人的利益。房产交易过程中，有四个非常重要的角色，经纪人、律师、贷款银行专员以及会计师。经纪人帮助您挑选楼盘提供内部信息，帮助客户讨价还价；律师为客户起草和谈判合同以及做公寓大楼的资产调查；贷款银行专员不仅要审核批复买家的资产情况，也要审核大楼的财务状况，所以客户需要一个熟悉了解纽约各类产权结构的当地贷款专员；会计师为您设计合理的税务结构，帮助您合理避税。
Jill所在的公司与纽约业界最好的专业人士合作，打造最强团队，为客户提供一条龙服务。
如何提高租金回报率
首先，纽约的康斗非常容易出租.如果您还没有购买投资房，根据您的投资习惯、预算和预期回报，选择适合的出租户型很关键。普遍来说，纽约的话租客喜欢的特色包括：
1）地理位置方便
2）大楼新，设施丰富
3）开放式厨房
4）充足的衣橱空间
5）光线好
6）洗衣机在房间里等等
如果是您自己已经拥有的物业，尽量装修做到比较新，装修老旧的房子不好出租，除非价位处于低端。我们经纪人可以给您提建议在花费尽量少的情况下，做出基本的改善，提高房租收益。
当您前期准备做好后，房子上市出租决定您一年收益的最大化除了价格，主要还是能否尽快出租。举个简单的例子。$4000美金月租的房子，多租$100，每年多收$1200，但空半个月就少收$2000了。
房子能否尽快出租主要有四点决定因素:
1）定价
定价是销售策略，根据市场情况，改房子类型，我们会制定合理的出价策略。房子上市前两周应该是最受关注的时候，我们会关注这段时间的关注度traffic，看是否需要调整策略。
下面我贴了出价策略的图，更形象的解释这一点。
2）营销策略，首先照片要好！我代理的租房都会请专业的摄影师照相，如果是空房间，我会做虚拟布景，让租客明白房间空间感及家具如何摆放。下面有我代理出租的一间房子，房间本来是控制的，虚拟布景后的对比。
照片照好后，就是要将房源曝光在更多渠道上。网络是租客找房的主要手段，您的代理公司要保证在各个大小网站上打上专业的广告。
3）代理经纪人的选择，租客一般找房时同时在网上给很多房源发消息。调查显示，只有在拿到消息后马上回复，约到他们来看房的几率会大大增高。您选择的经纪人在不在乎、工作态度是否认真、能不能保证及时回复和配合租客看房时间非常重要。
4）经纪人和房东的沟通。有些房子本身不是很好租，在这个过程中就需要经纪人采集来看房租客的回馈，并和房东沟通，考虑调整策略或者降价，提供促销等等。能有效的与房东沟通反馈情况，也是优秀经纪人的职业素养中很重要的一点。
具体您的房子应该制定一个怎么样的出租策略，欢迎您加我的微信jill_0527具体沟通。