虽然目前美国经济比较强劲，但最近关于经济衰退期即将到来的言论确是甚嚣尘上。realtor.com最近做了一项针对买家的调查，36%的人相信2020年会迎来经济衰退，超过一半以上的买家因此决定暂停买房计划。尤其是最近纽约房价大跌，我收到了很多客户和朋友关于经济和房地产市场的担忧和疑问。今天这一期视频全是干货，就想统一回复下大家。
什么是经济衰退期？
首先要给大家增强一些信心哈，目前我们处在美国历史上最长的经济复苏期(economic recovery)。根据宏观经济学的理论，每个经济复苏期的结尾都伴随着一轮经济放缓(economic slowdown)。经济放缓之后，如果出现连续两个季度GDP下滑，就是大家普遍认为的进入经济衰退期（recession）。所以说对于像美国这样的发达国家来说，一段时间的经济高速增长后，出现衰退是很难避免的，可以理解为调整之后的再出发。然而经济衰退期何时到来，一直以来都是一个非常难、几乎不可预测的问题。
如果经济衰退期到来，房价会跌吗？
刚才跟大家解释了经济衰退的意思，请划重点，经济衰退与gdp有关，经济衰退不等同与房产市场危机。那么为什么这么多人把经济衰退和房价相关联呢？这主要是和最近的一次在2008年发生的经济衰退有关。当时的经济衰退是由于房产市场泡沫引发了次贷危机所造成的。当时整个美国的房产市场大缩水。07年12月到09年6月期间下降了13.9%。所以在很多经历过09年惨痛损失的美国人的记忆里错误地把经济衰退的概念和房价下跌划了等号。其实我们来看一个历史数据统计，在过去5次经济衰退期间，有3次房价都不降反升，另外一次也仅仅下跌了0.9%。（同时期仅仅是3个月内道琼斯指数就下跌了18%。）
此外，美国社会在经历了上次房产引发的经济衰退的惨痛教训之后，政府出台了更加严格的对贷款发放的要求，把再次出现08年情况的可能性降到了最低。如果大家对08年发生的事情感兴趣的话有很多这类题材的电影。我推荐the big short和too big to fail。
纽约房价怎么跌了？
对于我们纽约本地的房产市场，纽约的公寓楼中超过2/3都是co-op公管公寓，这类公寓有非常严格的购买审核，比银行还要严非常多。也是由于它们的大量存在，有力地保证了纽约房市在经济衰退期不崩。08年在曼哈顿以及布鲁克林和皇后区靠近曼哈顿的地区都几乎没有过foreclosure。而08年之后，纽约仅仅用了非常短的速度到13年就回到了08年前的房价水平。回来说纽约房价怎么跌了的问题。有涨有跌是正常的经济规律，
现在该买房吗？
这里我觉得要分投资者和自住房买家两种情况讨论。
先说自住，根据我前面给大家看的数据，你可以发现，只要不是房产危机引起的经济危机，房价还是很稳的。那么如果经济衰退到来的话，这次会是由什么原因引起呢？一项最近的调查显示，普遍认为排名第一的原因是贸易战、第二名是股票市场、认为房价会引起经济衰退的人数仅排第9名。
如果有兴趣买房的人我再给大家说一个好消息。realtor.com最近做了一项针对买家的调查，36%的人相信2020年会迎来经济衰退，超过一半以上的买家因此决定暂停买房计划。在我看来这个决定都不是理解经济规律后作出的理性决定，而是处于对未知情况的害怕而作出的正常的应激反应。但如果你认同我前面的分析的话应该不难看出，一些人因为恐惧和不理解离开市场，正是你寻找好房源的大好机会。现在又赶上纽约房市进入买方市场，如果你在寻找心仪的家但前两年却因为稀缺的库存或现金买家、外国投资客的竞争而无从下手，现在贷款利率又是史上最低，不是你入市再好不过的机会了吗？
如果你是投资客，既然经济衰退期迟早要来，而time the market几乎是不可能的，我觉得你可以准备好资金静待好的机会的出现。当然像前两年在纽约房价上升期3-5年内快买快卖就能赚钱的情况相比，现在更重要的是看准有长期增值潜力的社区，做更长期的投资规划。
