【干货贴】经济危机要来了吗？纽约房价为什么会跌？现在还该买房吗？

虽然目前美国经济比较强劲，但最近关于经济衰退期即将到来的言论确是甚嚣尘上。realtor.com最近做了一项针对买家的调查，36%的人相信2020年会迎来经济衰退，超过一半以上的买家因此决定暂停买房计划。尤其是最近纽约房价大跌，我收到了很多客户和朋友关于经济和房地产市场的担忧和疑问。今天这一期视频全是干货，就想统一回复下大家。

什么是经济衰退期？

首先要给大家增强一些信心哈，目前我们处在美国历史上最长的经济复苏期(economic recovery)。根据宏观经济学的理论，每个经济复苏期的结尾都伴随着一轮经济放缓(economic slowdown)。经济放缓之后，如果出现连续两个季度GDP下滑，就是大家普遍认为的进入经济衰退期（recession）。所以说对于像美国这样的发达国家来说，一段时间的经济高速增长后，出现衰退是很难避免的，可以理解为调整之后的再出发。然而经济衰退期何时到来，一直以来都是一个非常难、几乎不可预测的问题。

如果经济衰退期到来，房价会跌吗？

刚才跟大家解释了经济衰退的意思，请划重点，经济衰退与gdp有关，经济衰退不等同与房产市场危机。那么为什么这么多人把经济衰退和房价相关联呢？这主要是和最近的一次在2008年发生的经济衰退有关。当时的经济衰退是由于房产市场泡沫引发了次贷危机所造成的。当时整个美国的房产市场大缩水。07年12月到09年6月期间下降了13.9%。所以在很多经历过09年惨痛损失的美国人的记忆里错误地把经济衰退的概念和房价下跌划了等号。其实我们来看一个历史数据统计，在过去5次经济衰退期间，有3次房价都不降反升，另外一次也仅仅下跌了0.9%。（同时期仅仅是3个月内道琼斯指数就下跌了18%。）

此外，美国社会在经历了上次房产引发的经济衰退的惨痛教训之后，政府出台了更加严格的对贷款发放的要求，把再次出现08年情况的可能性降到了最低。如果大家对08年发生的事情感兴趣的话有很多这类题材的电影。我推荐the big short和too big to fail。

纽约房价怎么跌了？

对于我们纽约本地的房产市场，纽约的公寓楼中超过2/3都是co-op公管公寓，这类公寓有非常严格的购买审核，比银行还要严非常多。也是由于它们的大量存在，有力地保证了纽约房市在经济衰退期不崩。08年在曼哈顿以及布鲁克林和皇后区靠近曼哈顿的地区都几乎没有过foreclosure。而08年之后，纽约仅仅用了非常短的速度到13年就回到了08年前的房价水平。回来说纽约房价怎么跌了的问题。有涨有跌是正常的经济规律，

现在该买房吗？

这里我觉得要分投资者和自住房买家两种情况讨论。

先说自住，根据我前面给大家看的数据，你可以发现，只要不是房产危机引起的经济危机，房价还是很稳的。那么如果经济衰退到来的话，这次会是由什么原因引起呢？一项最近的调查显示，普遍认为排名第一的原因是贸易战、第二名是股票市场、认为房价会引起经济衰退的人数仅排第9名。

如果有兴趣买房的人我再给大家说一个好消息。realtor.com最近做了一项针对买家的调查，36%的人相信2020年会迎来经济衰退，超过一半以上的买家因此决定暂停买房计划。在我看来这个决定都不是理解经济规律后作出的理性决定，而是处于对未知情况的害怕而作出的正常的应激反应。但如果你认同我前面的分析的话应该不难看出，一些人因为恐惧和不理解离开市场，正是你寻找好房源的大好机会。现在又赶上纽约房市进入买方市场，如果你在寻找心仪的家但前两年却因为稀缺的库存或现金买家、外国投资客的竞争而无从下手，现在贷款利率又是史上最低，不是你入市再好不过的机会了吗？

如果你是投资客，既然经济衰退期迟早要来，而time the market几乎是不可能的，我觉得你可以准备好资金静待好的机会的出现。当然像前两年在纽约房价上升期3-5年内快买快卖就能赚钱的情况相比，现在更重要的是看准有长期增值潜力的社区，做更长期的投资规划。

【新楼推荐】新泽西皇家港码头水岸景观豪宅，二十年地税减免

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今天我们来逛逛一个新开发的住宅区Port Imperial，这里距离曼哈顿中城渡轮只需要8分钟。目前在售的这个项目9 on the hudson有20年地税减免,使它成为新泽西州哈得逊河畔地税和管理费用总计最低的新开发项目。

1室1卫: $69.9万起

2室2卫: $109.8万起

2+1室2卫: $127.8万起

3室2卫: $128.8万起

今天想带大家去探索一个新的区域叫做 Port Imperial 。这个区大家可以看到，我这边都是工地，这个区在开发当中。它其实离曼哈顿非常的近，仅仅是一水之隔就在Hudson River的西边。然后它的景观也是非常不错，因为他对着中城嘛。带大家来看一下，今天天气不错，而且这个区域很安静，这有一个小公园。

这些房子像这个房子都是去年刚进的新房，这边还在建。沿着这个Avenue At Port Imperial，一直都在建新房子

大家看这个就是Port Imperial的一个渡轮站，渡轮站每20分钟就有一班，从早上六点钟一直到下午的晚上凌晨的

十二点钟都有渡轮。然后坐这个渡轮只要十分钟就可以到达曼哈顿中城39街的渡轮站。从那里有一个接驳车，然后可以去到三班接驳车去到57街，就是中央公园附近五大道。还有沿着42街就是到时代广场方向还有，往下城Tribeca和Battery Park City方向一班。大家看这个是渡轮旁边的一个停车场，你可以把车停在这，然后坐渡轮去曼哈顿也可以，旁边这是一个公交车站和轻轨站，轻轨是通往新泽西的，Jersey City、Hoboken那个方向，就另外一些几个新泽西发展比较迅猛的一个社区。然后的话这个巴士每一两分钟rush hour就会来一班或者如果是平时的话五分钟左右也有一班这个巴士会带你到曼哈顿的Port Authority Bus Terminal。

好了，接下来就到今天的重头戏了，就是我要带大家去看河边的一栋新楼盘，它离ferry站步行只要五分钟。这就是今天要去看到大楼9 on the Hudson。这栋大楼一共是13层，278个单元。大楼的开发商KHovnania是新泽西州本地的老牌开发商。开发的成功项目包括了Jersey City河畔的明星楼盘77Hudson。对于新项目开发商在设计上也是

借鉴了77 Hudson的很多成功的经验，但也增加了更多更加突出生活品质的细节，其中就包括更为丰富的公共设施和在内饰上的选料等。此外大楼还有一个特色，就是它有一个20年的税收减免政策，使得它成为目前市场上新泽西沿河一带，每个月的物业费及地税总计最低的新开发楼盘。

看美剧聊纽约 ——《了不起的麦瑟尔夫人》住哪里？

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今天的这期视频我想跟大家一起去看一部非常火的美剧叫做《了不起的麦瑟尔夫人》。这部剧是以纽约50年代的上西区为背景，讲述的是一个犹太的家庭妇女因为突然遭遇到了婚姻的危机，在机缘巧合之下成长为了一个脱口秀

明星这么一个故事。第一集的结尾她的丈夫是向妻子坦白说自己出轨了，当时他说了这样一番话 “我就是我想要这个生活了，上西区，Classic 6,做在教堂最好的位置“

上西区classic 6，那是一个很多纽约人向往的生活，丈夫就这样轻而易举地放弃。class 6出现了一个在市

面上基本上就是以光速的速度被卖出去的。所以说当我看到这段的时候我的内心是非常的激动的，所以我想跟大家说一下那classic 6到底是什么东西，它为什么在纽约这么的受人追捧。

首先classic指的是战前建筑的经典风格，而6指的是房间数有六个。这六个房间一般都包括一个分开的厨房、一个客厅、还有一个正餐厅、还有两间卧室和一个仆人房、仆人房一般是设置在直接是在厨房旁边的。

我们来看一下classic 6的一个基本的户型图，户型非常的规整，而且很多时候是南北或者东西通透的，房间的格局都是非常的宽敞的，一般都是分开的厨房希望不要把厨房的凌乱让客厅里面的客人给看到。

第二点就是它有一个非常规整的正餐厅、可以容纳下至少8到10人的一个晚餐的party。有些家庭喜欢请客人或者说家庭聚餐就非常需要这么一个正餐厅的就非常需要正餐厅的设置。仆人房现在可能不太会有人需要了，我们会看到有人把仆人房改成一个书房。这种classic户型受欢迎的第二点原因是跟它的有关这种户型是从1920年代开始兴起，主要的是出现在纽约的上东区和上西区，这种我们叫做战前建筑。战前建筑有很多在建筑上的特色，比如说它的屋顶很高，一般都至少有9 feet是2.7米，而且很多房子直到现代它都保存了一些古色古香的建筑细节，包括它的屋顶和它的踢脚线都做了这种雕花的设计，然后地板很多都保存了当年那种非常厚的实木地板。然后这种大楼一般都是全服务的，有门卫甚至你像在电视剧里面看到电梯里面有一个电梯间的操作人员。这种电梯间的操作人员直到近几年在纽约的一些大楼里面都可以见到，如果大家对战前建筑感兴趣的话，可以看我另一支视频。

第三点这种户型受欢迎的原因就是它一般都出现在共享公寓co-op里面。这些co-op是有一个管理委员会，你去买co-op房子不仅仅是需要有资金证明，他要去审核你这个买家的身家背景、职业、跟什么样的人交往、你的父母亲戚大概是一个什么样的人、什么样的背景。所以在很长一段时间内直到现在都是这样子的。在纽约你买进一个co-op不仅是证明你是一个资产雄厚的人，更证明的是你有一定的社会背景有一定的身家地位。

第四点我们来说说大家比较关心的价格的问题。因为这种房子户型一般都比较大，都在接近2000尺就是200平米左右，一般是在200万到250万之间。有一些贵的或者它精装修以后可能卖到300万或者是更高上不封顶。

现在这个剧情已经发展到第二季了，第二季的里面麦瑟尔一家和她的父母去纽约的北边的catskills去度假

有机会的话我也可以跟大家分享分享纽约人夏天都是去哪里度假的。